بررسی ماهیت حقوقی مالکیت زمانی در حقوق آمریکا.

 

 

 

 

بررسی ماهیت حقوقی مالکیت زمانی در حقوق آمریکا

سعید عطازاده*

الهه پارسا **

چکیده                                                                              تاریخ وصول:25/8/91      تاریخ پذیرش:7/2/92

      بعد از فرانسه- که به عنوان خاستگاه مالکیت زمانی تلقی می‌شود- آمریکا یکی دیگر از کشورهای پیشرو در پذیرش نهاد حقوقی مالکیت زمانی به عنوان ابزاری برای جذب توریست و توسعه صنعت جهانگردی است. در حقوق آمریکا، مالکان املاک، زمانی نسبت به ملک یکدیگر مالکیتی مطلق و بدون قید و شرط دارند که به موجب آن، شخص تمام حقوق مالکانه را دارا باشد و بتواند مالک منفعت ملک، یا حق انتفاع از آن برای دورۀ زمانی معین شود.با توجه به اینکه در مالکیت زمانی، نوعی حالت اشتراک وجود دارد، در این مقاله پس از بررسی انواع مالکیت اشتراکی در حقوق آمریکا، روشن می‌گردد که هر دو قسم مالکیت زمانی، مبتنی بر مالکیت مشترک است. در حقوق آمریکا، مالکیت زمانی به دو صورت سند دار و بدون سند است. مالکیت زمانی بدون سند، خود به دو دستۀ استیجاری و حق انتفاع تقسیم می شود. مالکیت زمانی به شیوه های هفته ثابت، هفته تقسیم شده، هفته شناور، مالکیت زمانی هر دو سال یکبار، واحدهای تجزیه شده، سیستم مبتنی بر اماکن و مالکیت جزئی مورد استفاده قرار می گیرد.

کلید واژه ها: مالکیت ، مالکیت مشترک، مالکیت زمانی، حق عینی.

 

 

 

 

                                                                                       

 

Study of legal nature of  timeshare in Us of America law

Saeid atazade,Elahe parsa

Abstract

france isregarded as timeshare origin;also USA is one of leaders to accept timeshare phenomenon for tourist attractive and developing tourism industry.in American law timeshare of owners has a fee simple absolute that according to the person will acquire all of the ownership rights and  can be an interest property or acquiring interest right for a certain period of time.As that’s such a concurrent in timeshare, analyzing the different kinds of concurrent ownership in US of America,It’s verified that both two types of timesharare considered as tenancy in common. There are timesharing in two way Fee simple deeded and  Non deeded in American law that No deeded divided to  Leasehold and Right to use. Timesharing to be used fixed week, floot week, Split week, Biennial, Lock out off , Fractional ownership, Points – based system.

 

Key word: ownership, tenancy in common,timesharing. Objective rights.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1-    مقدمه:

 

     نهاد حقوقی مالکیت زمانی، از سال 1373 مورد توجه حقوقدانان ایران قرار گرفت. در این راستا، به منظور مشروعیت یا عدم مشروعیت این نهاد حقوقی با موازین شرعی و قانونی و تطبیق این نهاد حقوقی با قالبهای حقوق داخلی محققین تحقیقاتی را انجام دادند.به نظر می‌رسد، به علت طولانی‌تر بودن سابقه و پیشینۀ مباحث علمی و عملی مالکیت زمانی در حقوق آمریکا، در بادی امر باید ماهیت حقوقی این تأسیس حقوقی در کشورهای پیشگام در این زمینه مشخص شود، سپس به بررسی این نهاد نوپا در حقوق ایران بپردازیم. این مقاله در پنج مبحث تنظیم شده است. در مبحث اول تعریف مختصری از مالکیت ارائه می شود، در مبحث دوم مباحث نظری مالکیت مورد بررسی قرار می گیرد و مباحث سوم و چهارم به ترتیب به عینی بودن مالکیت زمانی در حقوق آمریکا و اشتراکی بودن مالکیت زمانی در حقوق آمریکا اختصاص دارد. در مبحث پنجم نیز انواع مالکیت زمانی و شیوه‌های استفاده از آن، مورد تحلیل و بررسی قرار   می گیرد.

 

 

2- تعریف مالکیت

 

      همان گونه که برخی از لغویون «ملک» و «مالکیت» را به آثار آن معنا کرده اند (ابن منظور،1408؛ احمدابن فارس ، ذیل کلمه ملکیت) ،گروهی ازفقها نیز در تعریف مالکیت، از آثار آن نام می برند و به عبارت دقیق تر «تعریف به اثر» کرده اند. شیخ انصاری ملکیت را نسبتی میان مالک و مملوک (انصاری،1366،ص79) قرار داده است که از یک حکم تکلیفی انتزاع می شود. اما وی در جای دیگری از ملکیت به سلطنت فعلیه (همان،ص368) یاد کرده است. سید یزدی آن را عبارت از سلطنت دانسته (طباطبایی یزدی، 1958، ص57 و58) ، علامه نائینی مرتبه ای از مقوله جده (آملی،1413،ص84) و آخوندخراسانی آن را نوعی اضافه (خراسانی، 1321 ، ص307) خوانده اند. در عبارات محقق اصفهانی، ملکیت به معنای واجد بودن، داشتن و دارا بودن دیده می شود. (جزایری،1416،ص115) در مصباح الفقاهه، برخی ازفقها مالکیت را به احاطه و سلطنت تعریف نموده اند (توحیدی،1371،ص44) .  برخی فقهای اهل سنت نیز از ملکیت به اختصاص یاد کرده اند (زحیلی،1984،ص56).

حقوقدانان نیز در خصوص تعریف اتفاق نظر ندارند. گروهی آن را رابطه ای میان شخص و چیز مادی می دانند که قانون آن را معتبر شناخته است (امامی،1373 ، ص73) . برخی می گویند: این رابطه به شخص مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع را می دهد (صفایی،1350 ،ص230) . برخی نیز به جهت دشواری تعریف، فقط به شمارش عناصر آن اکتفا نموده اند (جعفری لنگرودی،1373،ص88-91) . در بعضی از نوشته های حقوقی آمده است: «مالکیت حقی است دایمی که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و به هر طریق که مایل است از تمام منافع آن استفاده کند» (کاتوزیان ،1374،ص163) . برخی حقوقدانان آن کشور با توجه به تعریف ملکیت در ماده 802 قانون مدنی مصر، ملکیت را به عناصر آن، این گونه تعریف کرده اند: «حق ملکیت شی ء عبارت است از حق بهره گیری از سه طریق: 1- استعمال 2- استغلال 3- تصرف دایمی» (سنهوری، 1998 ،ص493) . بعضی دیگر که با فقه اهل سنت آشنایند از ملکیت به «علاقه بین انسان و مال که به امضای شرع رسیده است» یاد می کند (زحیلی،1948،ص56) .

     قانون مدنی ایران، تعریفی از ملکیت ارایه نکرده است (جعفری لنگرودی،1373،ص60) . در ماده 35 «تصرف به عنوان مالکیت» را دلیل مالکیت دانسته است (ر.ک ماده 35قانون مدنی) ، امّا روشن است که قانونگذار در مقام بیان «اماره قانونی» است و به هیچ وجه نمی توان تعریف ملکیت را از این ماده به دست آورد.

با توجه به مطالبی که فوق می توان چنین استنباط نمود:

اولاً، برخی از آثار ملکیت نام برده اند نه معنای آن، ولی برخی دیگر، باتفکیک ملکیت از آثارش ، آن را به «واجدیت»، «داشتن» و «دارابودن» معناکرده اند. همین معنا را از استعمالات فصیح می توان به دست آورد . در آیه کریمۀ «فمن لم یجد فصیام ثلاثة ایام فی الحج» (بقره،آیه196) در مورد کسی که نسبت به داشتن قربانی استطاعت ندارد و نیز در آیه کریمۀ «فمن لم یجد فصیام شهرین متتابعین» (نسا،آیه92) نسبت به کسی که اولین عدل کفاره را دارا نیست، «عدم الوجدان» به کار رفته است . در روایتی از پیامبر اکرم صلی الله علیه وآله وسلم آمده است : «لی الواجد بالدین یحل عرضه و عقوبته» (حرعاملی،1414،ص90)  که مقصود از آن، مماطله نسبت به ادای دین با وجود «دارایی» می باشد- عبارت «وجدان» که معادل فارسی آن «داشتن» یا «دارایی» است به کار رفته است.

چنانچه معنای ملکیت را «واجدیت» که معادل فارسی آن «داشتن» یا «دارابودن» است، بدانیم بر تمامی انواع ملکیت قابل صدق است، بدون آن که نیازی به قرینه باشد. گفتنی است رابطه ای که میان «دارا بودن» و آثار ملکیت از قبیل سلطنت است، به گونه ای می باشد که اگر کسی «دارا» باشد می توان گفت: بر متعلق «دارایی» سلطه دارد، ولی عکس آن صادق نیست زیرا لزوماً این گونه نیست که اگر شخصی بر چیزی سلطه داشت، واجد آن شی ء نیز باشد. 

ثانیا، ملکیت به معنای «واجدیت»، «داشتن» و «داراشدن» بهتر است. البته تحقق این مفهوم، به طرف نیاز دارد؛ زیرا «ملکیت» یا «داشتن» از مفاهیم ذات اضافه است (نراقی،1384،ص113) ، لذا هر گاه سخن از «داشتن» به میان می آید، بلافاصله این پرسش را نیز به دنبال دارد که «داشتن چه چیز؟» یا «ملکیت نسبت به چه چیز؟». پس از آن که طرف ملکیت معلوم شد، آثاری متناسب با طرف ملکیت، بر چنین «دارا شدنی» بار می شود. دیگر تعریفهای ارایه شده غالباً یا تعریف به اثر است، یا با مشکل دیگری دارد

3-    مبانی نظری مالکیت

     قبل از ورود به موضوع اصلی مقاله که در مورد ماهیت حقوقی مالکیت زمانی در حقوق آمریکا است، ضرورت دارد ابتدا ماهیت و صفات مالکیت را مورد بررسی قرار دهیم.از آنجا که مقاله حاضر در مورد نهاد مالکیت زمانی است، ممکن است این سوال به ذهن متبادر شود که آیا مالکیت می تواند به صورت زماندار باشد و آیا زماندار بودن مالکیت  با صفت دائمی بودن در تضاد نیست؟ برای پاسخ به این سؤال، ابتدا به بررسی ماهیت مالکیت و سپس صفات مالکیت میپردازیم.

1-3- ماهیت مالکیت:

       مفاهیم در یک دسته بندی کلی، به مفاهیم حقیقی و اعتباری تقسیم می شوند. مفاهیم حقیقی، مفاهیمی هستند که می توان برای آنها ما به ازای خارجی تصور کرد و قابل صدق و کذب در عالم خارج هستند، اما مفاهیم اعتباری، مفاهیمی هستند که ما به ازای خارجی ندارند، یا به عبارت دیگر در عالم خارج قابل تحقق نیستند و ساخته و پرداخته انسان می باشند و انسان بنا به نیاز خود آن را وضع می کند و ظرف تحقق آن عالم اعتبار است (پیلوار، 1391، ص44) .  ساختن علوم اعتباری، معلول اقتضای قوای فعاله طبیعی و تکوینی انسان است و فعالیت این قوا، وابسته به اجتماع نمی باشد.امور اعتباری به دو دسته تقسیم می شود.1- امور اعتباری قبل از اجتماع 2- امور اعتباری بعد از اجتماع(طباطبایی،1391،  ص125). آنچه که مورد نظر این گفتار است، امور اعتباری بعد از اجتماع است که از ذهن انسان امروزی تراوش کرده و به اندازه ای زیاد است که تمیز و طبقه بندی آن شاید روزگار های قبل فراتر از توانایی فکر بوده است، اگر چه همه آنها ساخته فکر و اندیشه است. با این همه، انسان پیوسته به حسب پیشرفت اجتماع و تکامل فکر خود مفاهیم تازه ای می سازد و هر روز، یک یا چند نمونه تازه به معرض نمایش می گذارد. یک نمونه بارز از امور اعتباری اصل ملک است که ریشه این اصل، قبل از تحقق اجتماع است و آن اصل اختصاص، یا اختصاص مطلق است که در مورد بعضی تصرفات اعتبار پذیرفته شده است. البته این اختصاصات هر کدام در مورد مخصوص به خود به اندازه تماس و احتیاج اجتماعی قیود تازه ای به خود می گیرد و نامهای ویژه ای پیدا می کند و در نتیجه، احکام و آثار تازه ای برای آنها اعتبار میشود که قابل انطباق به مورد بوده باشد. هر یک از موضوعات اعتباری و آثار دامنه دار آنها، ظرفیت گفتگوی زیادی را دارد که ممکن است طی آنها نظرات گوناگون مطرح شود و در جاهای مخصوص به خود مورد بررسی قرار بگیرد (همان، صص144-146) .

      یکی از مفاهیم اعتباری، مالکیت است. مالکیت رابطه اعتباری است که میان شخص و مال وجود دارد و حقوق، آن را به رسمیت شناخته است جوهر مالکیت را دو عنصر اختصاصی و انحصاری تشکیل می دهد. در فقه، مالکیت به دو دسته واقعی و اعتباری تقسیم می شود. در این زمان، مالکیت واقعی به دو دسته تکوینی، یعنی مالکیت خدا بر همه چیز و مالکیت انسان بر خودش تقسیم می شود. قسم دیگر از مالکیت، مالکیت اعتباری است، یعنی مالکیت حقوقی که عقلاء جهت اداره و تنظیم امور اجتماعی، اقتصادی و سیاسی خود وضع می کنند؛ پس ماهیت مالکیت، در فقه عبارت است: از سلطه اختصاصی بر مال (پیلوار، 1391، صص66-68) . در حقوق ایران، تعاریف متعددی از مالکیت ارائه شده است، امّا تعریفی که مورد نظر است، عبارت است از  رابطه ای اعتباری که بین شخص و شیء به وجود می‌آید و به موجب آن، شخص می‌تواند هر نوع تصرف در ملک خود انجام دهد و مانع تصرف دیگران شود (صفایی،1388،ص168. اشرفی،1386،ص30) . و هر گونه تصرف مادی، مانند تغییر و اتلاف یا تصرف اعتباری مانند نقل و انتقال نسبت به ملک خویش را انجام دهد (امامی،1383، ص15) . به عبارت دیگر، حدوث و بقای مالکیت، مانند هر امر اعتباری دیگر به دست منشأ اعتبار آن است. شارع مقدس، در مورد مفهوم مالکیت و مصادیق آن بیان خاصی ندارد و تشخیص آن امر به عرف و عقلاء واگذار شده است (امام خمینی،1415 ، ص454) . در حقوق آمریکا، مالکیت عبارت است از قدرت و سلطه انحصاری فرد بر مال؛ بر اساس این تعریف، ویژگی اصلی مالکیت را اعطای حق کنترل اختصاصی بر یک مال می دانند (پیلوار، 1391،ص66)

2-3- صفات مالکیت

      در این قسمت برای آشنایی بیشتر با مالکیت صفات آن مورد بررسی قرار می گیرد.. مالکیت، در فقه و حقوق ایران و حقوق آمریکا دارای سه وصف مطلق بودن، انحصاری بودن و دائمی بودن است که در زیر به بحث و بررسی آنها می‌پردازیم.

 

الف) مطلق بودن[1]           

 

     یکی از اوصاف مالکیت، سلطنت مطلق مالک، برمملوک خویش است که به موجب آن مالک می‌تواند هرگونه انتفاعی از ملک خود ببرد و در استعمال و واگذاری آن به غیر و حتی اتلاف آن‌، محدودیتی ندارد. این اختیارات نتیجه مطلق بودن مالکیت است (صفایی، 1388، ص168.محقق داماد،قواعد فقه،ص123) . به جای وصف «اطلاق» می‌توان از «اصل تسلیط» سخن گفت، بدین معنا که تا زمانی که مانعی برای حق تصرف و انتفاع از ملک وجود ندارد، اشخاص مجاز به تصرف و انتفاع از ملک می‌باشند و در مواردی که قاعده لاضرر و اصل تسلیط تزاحم پیدا کنند، حاکمیت با قاعدۀ لاضررخواهدبود (کاتوزیان،1388، ص107) . همانگونه که اصل40ق .ا. مقرر می‌دارد: «هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قراردهد». با توجه به اصل44 و47 ق.ا.[2] این نکته برداشت می‌شود که اصل تسلیط، مفهوم پیشین خود را ندارد و مالکیت وسیله‌ای برای حفظ منافع عمومی است و تنها در مواردی مورد حمایت قانونگذار قرار می‌گیرد که شیوه اکتساب و اجرای آن در مسیر هدفهای قانونگذار باشد                       (صفایی،1388،ص168) .  در حقوق آمریکا، مطلق بودن به معنای حکومت مالک بر مالش می باشد.

 

ب) انحصاری بودن[3]

 

     مالکیت حق انحصاری است که به موجب آن، مالک حق دارد منحصراً از مال خود بهره‌مند شود و از تصرفات دیگران در آن جلوگیری کند، هرچند که این تصرفات هیچ ضرری به حال او نداشته باشد و تمامی افراد باید آن را محترم شمارند. ماده 31 ق.م. در این زمینه اعلام می‌دارد: «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد، مگر به حکم قانون». در این خصوص، باید گفت که وصف انحصاری بودن، در نهاد خود واجد عنصر مانع بودن و جامع بودن است که در هر حال، منظور صفت کمی می باشد (هنری ،1389، ص39) . در حقوق آمریکا، انحصاری بودن به معنای این است که مالک حق مالکیت و قدرت بر انتقال مال را داشته باشد (پیلوار، 1391،ص90) .

 

ج) دائمی بودن [4]

 

      یکی دیگر از اوصاف مالکیت، دائمی بودن مالکیت است. منظور از دوام، زوال ناپذیری امری است، امّا در مورد مالکیت، منظور ازدوام، زوال ناپذیری مالکیت نیست، بلکه منظور این است که برای مالکیت مدتی متصور نیست، تا آن زمان که مال پایداراست، مالکیت امتداد دارد و حق مالک بر مال مستقراست. دائمی بودن مالکیت، اگرچه به صراحت در قانون مدنی نیامده است، امّا عموم حقوقدانان این صفت را برای مالکیت مسلم دانسته‌اند[5] (امامی، 1383 ،ص19) .

درفقه و حقوق ایران، اگر چه اطلاق مالکیت مستلزم دوام است، اما این نظر پذیرفته شده است که از نظر زمانی در صورت وجود وضعیتی عقلایی مالکیت محدود شود. در حقوق آمریکا، تأکید زیادی بر دائمی بودن نمی شود، چون زمان نقش ضروری در مالکیت دارد و دائمی بودن، به معنای دوام مالکیت مالک است، نه دوام خود حق مالکیت (پیلوار، 1391، ص88-91) . پس با توجه به مطالب گفته شده، مالکیت از امور اعتباری است، پس امری متدرج و سیال است، افراد جامعه میتوانند با توجه به نیازهای خود مالکیت را به گونه های مختلفی وضع کنند. یکی از مثال های بارز با توجه به اعتباری بودن مالکیت، مالکیت زمانی است که امروزه در جوامع مختلف متداول شده است و انسانها با توجه به نیازهای فردی خود آن را وضع کرده اند که با توجه به توضیحات فوق الذکر جای هیچ گونه شک و تردید در مورد عدم مشروعیت این نهاد باقی نمی ماند.

 

 

4-    عینی بودن مالکیت زمانی در حقوق آمریکا

 

      برای یافتن ماهیت حقوقی مالکیت زمانی در حقوق آمریکا، باید به بررسی انواع حقوق عینی بپردازیم. در حقوق آمریکا وقتی از حقوق عینی سخن به میان می‌آید، منظور اعم از حق مالکیت ملک و حق انتفاع از ملکی می‌باشد. همچنین هنگامی که صرفاً منفعت ملکی به دیگری منتقل می‌شود، در زمرۀ حقوق عینی قرار می‌گیرد.

 

 

 1-4- حق مالکیت ملک[6]

 

    شایع ترین حق عینی که اشخاص می‌توانند نسبت به ملک دارا باشند، حق مالکیت ملک است که خود به دو صورت محقق می‌شود:

 

 

الف) حق مالکیت مستقر[7]

 

    این نوع مالکیت، کامل ترین حق مالکیت است. مالک چنین ملکی، دارای مالکیت مطلق نسبت به زمین و منافع آن است و می‌تواند تمام حقوق مالکانه خود را در هر زمان که بخواهد اعمال نماید و این حقوق، به قرار و فراز ملکش تعمیم می‌یابد. همانطور که در مبحث اوّل متذکر شدیم، حقوقدانان برای مالکیت سه وصف مطلق بودن، انحصاری بودن و دائمی بودن را ذکر کرده اند. در مورد دو وصف اول، اختلافی وجود ندارد، آنچه که در رابطه با مالکیت زمانی مورد تردید قرار گرفته وصف دائمی بودن آن است. در اینجا منظور از دوام، این است که وقتی مالی در ملکیت شخصی وارد شد، برای همیشه در ملک او باقی می ماند و مالک می تواند تا زمان دلخواه از آن بهرمند شود، مگر اینکه به یکی از اسباب ناقل ملکیت، مالکیت به دیگری منتقل شود. یا به عبارت دیگر، رابطه بین مالک و ملک قطع شود؛ پس انتقال یا زماندار بودن مالکیت با دوام منافاتی ندارد. همانطور که گفتیم، در حقوق آمریکا بر صفت دائمی بودن تأکید نمی شود.  حق مالکیت مستقر برای شخص و وراث او بدون محدودیت و برای همیشه به وجود می‌آید. از ویژگیهای بارز ملک این است که قابل رهن دادن و انتقال در طول دوره زندگی مالک می‌باشد. این حق، می‌تواند به وسیلۀ سند یا به طور ارادی به دیگری منتقل شود و اگر به طور ارادی نباشد، بعد از مرگ مالک اصلی به ورثۀ او منتقل می‌شود. همچنین می‌توان از آن، برای پرداخت دیون مالک، قبل یا بعد از مرگ او استفاده کرد. نکته‌ای که باید در نظر داشت، این است که این نوع مالکیت در برخی موارد به وسیله قانون یا دولت محدود می‌شود (Miller & Jentz,2003, p985. Anderson & Fox & Twomey .& Jenning,1999, p.963)

 

 

ب) حق مالکیت متزلزل[8]

 

    نوع دیگر از حق مالکیت که می توان برای اشخاص تصور نمود، حق مالکیت فسخ شدنی می‌باشد. این نوع مالکیت، در مقایسه با مالکیت مطلق ملک، محدودیت بیشتری دارد. در مواقعی که در انتقال ملک به دیگری محدودیت به وجود می‌آید و انتقال نسبت به طرف دیگر، به طور مشروط و مقید واقع می‌گردد، این نوع مالکیت محقق می‌شود (Beatty & Samuelson, 2003,p.801).

 

 

2-4- حق عمری[9]

 

    یکی دیگر از اقسام حقوق عینی، حق عمری است این حق به مدت عمر یک شخص معین که اغلب مالک ملک است به وجود می‌آید. دارندۀ حق عمری، در مقایسه بادارندۀ مالکیت متزلزل از درجۀ مالکیت کمتری برخوردار است. دارنده، حق استفاده و بهره برداری از ملک را دارا می‌باشد، اما بهره برداری از حق، مقید به رعایت حقوق عمومی، مثل خودداری از مزاحمت، خودداری از استفاده‌ای که مضرملک باشد، است. دارندۀ حق عمری، می‌تواند ملک خود را رهن یا اجاره دهد، اما مدت انتقال نباید بیشتر از مدت عمر مالک باشد؛ به عبارت دیگر، دارای تمام حقوق و وظایف مالک مطلق ملک است، به جز اینکه نباید تصرفی نماید که برای ملک مضر باشد و همچنین مانند مالک، موظف به پرداخت هزینه نگهداری، تعمیر و پرداخت عوارض می‌باشد .(Miller & Jentz,2003, p.985)

 

 

3-4- منافع احتمالی[10]

 

    منافع احتمالی، زمانی محقق می‌شود که مالک منافع ملک خود را به دیگری منتقل می‌نماید. این منافع، به صورت منافع استردادی[11] و منافع مؤجل[12]  می‌باشد. منفعت استردادی، وقتی به وجود می‌آید که مالک به انتقال منفعت ملک، به منتقلٌ الیه مبادرت نماید و مالک منفعت استردادی را به لحاظ عدم انتقال کامل منافع به منتقل الیه، دارا خواهد بود و بعد از انقضای مدتی که مالک منفعت ملک را به منتقل الیه منتقل کرد، دوباره ملک به تصرفش در خواهد آمد و مالک، کلیه حقوق متعلق به ملک را دوباره دارا به دست خواهد آورد. منفعت مؤجل، زمانی محقق می‌شود که مالک، ملک حق بهره برداری آنی و بالفعل نسبت به ملک ندارد؛ چون منفعت موجود ملک را به شخص دیگری منتقل کرده است، اما دارای حق بالقوه نسبت به بهره برداری از ملک در آینده هست. (Anderson& Fox &Twomey& Jenning,1999, p.963)  در مقابل حقوق عینی که ناقل مالکیت هستند، برخی از حقوق هستند که از اساس منفعت و حق انتفاع آن ملک، به دیگران منتقل می‌شود. این حقوق، به صورت حق ارتفاق[13]،  انتفاع[14] ، اجازه[15] ظاهر می‌شوند. حق استفاده از اموال دیگران، مانند: حق عبور از ملک دیگری را حق ارتفاق می‌گویند. حق ارتفاق، برای مدت خاصی به وجود می‌آید، بدون اینکه دارنده حق، حق مالکیتی نسبت به ملک داشته باشد. زمانی که حق ارتفاق، به دیگری منتقل می‌شود، نمی‌تواند بدون رضایت مالک این حق فسخ شود و فسخ بدون رضایت دارنده حق، غیر نافذ و فاقد اثر است. نکته‌ای که باید مد نظر قرار داشت این است که حق ارتفاق، در نتیجه یک توافق شفاهی به وجود نمی‌آید، بلکه حتماً باید به موجب سند به دیگری واگذار شود. حقی که برای تصرف در ملک دیگران به وجود می‌آید حق انتفاع است، برای مثال اگر شخص الف از آبی که در ملک دیگری است، استفاده نماید الف نسبت به آب ملک، حق انتفاع دارد. اجازه حقی است که به منظورانجام یک سری اعمال بر روی ملک دیگران برای شخص به وجود می‌آید. این حق، قابل فسخ است و همانطور که با اراده و رضایت مالک زمین به وجود می‌آید، با رضایت همان مالک قابل فسخ نیز می‌باشد. در حقوق آمریکا، انتقال اعم از حق مالکیت یا منفعت ملک  به وسیله سند صورت می‌گیرد و شرایط انتقال در قرارداد فروش تعیین می‌شود. سند باید حاوی نام خریدار وفروشنده، کلماتی که دلالت برقصد انتقال نماید، توصیف کامل مال مورد معامله و امضای فروشنده باشد .(Miller & Jentz,2003, p.968) پس با توجه به مطالب ذکر شده، استنباط می شود که مالکیت صرفاً برای اعیان حاصل نمی شود و منافع می توانند موضوع مالکیت قلمداد شوند.

 

 

4-4- عقداجاره[16]

 

    در حقوق آمریکا، عقد اجاره از آن جهت که منفعت ملک به دیگری منتقل می‌شود، در زمرۀ حقوق عینی قرار گرفته است . اجاره زمانی محقق می‌شود که مالک مال غیر منقول، حق تصرف و انتفاع از ملکش را برای دورۀ زمانی معین به دیگری منتقل نماید. سپس به موجب عقد اجاره، منفعت ملک منتقل می‌شود و انتقال ملک حتماً باید در دورۀ زمانی معین باشد. عقد اجاره، به موجب قرارداد صریح بین طرفین به وجود می‌آید . در قانون موضوعه برخی ایالت‌ها، اگر مدت اجاره بالغ بر سه سال باشد، قرارداد باید به صورت کتبی تنظیم شود . برخی دیگر، معتقدند که اگر مدت اجاره زاید بر یک سال باشد، قرارداد به صورت کتبی تنظیم می‌شود. در حقوق آمریکا، عقد اجاره به چهار گونه منعقد می‌شود:

 

 

الف) حق رقبی[17]

 

    اجاره به صورت حق رقبی، زمانی به وجود می‌آید که ملکی برای دورۀ زمانی مشخص اجاره داده شود، مانند: یک سال، یکماه. بعد از پایان مدت مورد توافق، اجاره پایان می‌یابد و حق تصرف دوباره به موجر اعاده می‌شود و اگر موجر در خلال مدت اجاره فوت نماید، به وراث او منتقل می‌شود .(Miller & Jentz,2003, p.997).

 

ب) اجاره داری متناوب[18]

 

    این نوع اجاره، برای مدت معین به وجود می‌آید و تا زمانی که یکی از طرفین‌، طرف دیگر را از فسخ و انقضای مدت به وسیله اخطاریه آگاه ننماید، به صورت خودکار برای دوره‌های بعدی نیز ادامه می‌یابد و این اجاره تجدید می‌شود، برای مثال اگر در ایالتی، ملکی را به صورت ده روز در هر ماه اجاره نمایند، این اجاره در هر ماه ادامه می‌یابد و بعد از اتمام مدت تصرف باید اخطاریه مبنی بر اتمام دوره به مستأجر بعدی ارسال نمایند  (Miller &Jentz, 2003, p.997).

 

 

 

ج) اجاره قابل فسخ[19]

 

    هنگامی که عقد اجاره، برای دورۀ نامعین بین طرفین منعقد می‌شود و موجر و مستأجر قادر باشند، در هر زمان عقد اجاره را فسخ نمایند، اجاره قابل فسخ به وجود می‌آید و شخصی را که حق تملک زمین را برای دورۀ نامعین با رضایت مالک (موجر) به دست می‌آورد؛  متصرف به میل و ارادۀ مالک[20]می‌نامند.

 

 

د) اجاره با رضایت ضمنی مالک[21]

 

    این نوع اجاره، زمانی محقق می‌شود که مستأجر، بعد از پایان مدت اجاره، بدون اجازۀ مالک به تصرفات خود ادامه دهد. اگر مالک، به طور ضمنی با ادامۀ تصرفات او موافقت نماید، اجاره با رضایت ضمنی مالک به وجود می‌آید. (Anderson& Fox &Twomey&Jenning, 1999, p.1001)

حق مالکیتی که در قالب مالکیت زمانی به اشخاص واگذار می‌شود بر دو گونه است:

1- مالک شدن عین، به طور مطلق و بدون قید و شرط.

2- مالک شدن منفعت ملک، یا به دست آوردن حق انتفاع برای دورۀ زمانی معین.

    پس با توجه به دو قسم حق مالکیت، می توان در تعریف مالکیت گفت رابطه ای است که بین یک شخص و شیء به وجود می آید و شخص می تواند  از آن استفاده کند. به عبارت دیگر، مالکیت امر اعتباری است که بر اساس نیازهای جامعه و پیشرفت تمدن بشری به اشکال مختلفی ظهور پیدا می کند. در نتیجه، زماندار بودن مالکیت، با وصف دائمی بودن آن منافاتی ندارد. پس از بیان مباحث مربوط به انواع حقوق عینی، به نظر می‌رسد، می‌توان قسم اول مالکیت زمانی را حق مالکیت مطلق ملک دانست. با این توضیح که مالکیت نسبت به ملک مطلق و بدون قید و شرط است و شخص تمام حقوق مالکانه از جمله انتفاع، اجاره، رهن و... را دارا می‌باشد و محدود به زمان خاص نمی‌باشد، اما یک محدودیتی که وجود دارد، مربوط به زمان استفاده است که خریدار می‌تواند براساس شیوه‌ای که انتخاب می‌نماید، استفاده از ملک را محدود به یک هفته در سال نماید؛ ولی در مدت یک هفته که متعلق به خریدار است، دیگران هیچ حق مالکانه‌ای نسبت به ملک ندارند، ولی در عین حال مالک این هفته، در استفاده از ملک نباید به گونه‌ای عمل نماید که مضر حقوق مالکان باشد. به نظر می‌رسد، قسم دوّم مالکیت زمانی را می‌توان تحت عنوان عقد اجاره منعقد نمود، اما باید بین موردی که منفعت منتقل می‌شود، با موردی که فقط حق انتفاع منتقل می‌شود، تمیز قائل شد؛ چون در حق انتفاع، شخص مالک منافع نمی‌شود برخلاف منفعت، فقط حق استفاده از ملک را به دست می‌آورد. پس زمانی که منفعت ملکی، به دیگری منتقل می‌شود و برای دورۀ زمانی معین باشد، می‌توان عقد اجاره را از نوع حق رقبی دانست.

 

 

5-    اشتراکی بودن مالکیت زمانی در حقوق آمریکا

 

    زمانی که از حق عینی صحبت می‌کنیم، این فکر به ذهن متبادر می شود که یک شخص نسبت به یک ملک، حق عینی دارد، اما باید در نظر داشت که استفاده از ملک، فقط به این گونه نیست، بلکه در دنیای امروز مواردی وجود دارد که نسبت به یک ملک، دو یا چند نفر حق مالکیت دارند؛ نمونه بارز این گونه مالکیت اشتراکی، قراردادهای مالکیت زمانی هستند. در حقوق آمریکا، در ذیل انواع مالکیت اشتراکی شش نوع[22] مالکیت اشتراکی وجود دارد که تنها دو شکل آن (مالکیت مشاع و مالکیت مشترک) مورد بحث می‌باشد  .(Mann & Robert, 2002,pp.1082-1084)برای تشخیص اینکه قرارداد مالکیت زمانی، بر اساس کدامیک از این نوع مالکیت‌ها منعقد می‌شود، لازم است ابتدا به تعریف و ویژگی‌های آنها پرداخته شود.

 

 

1-5- مالکیت مشاع[23]

 

الف) تعریف مالکیت مشاع            

 

    در حقوق آمریکا، مالکیت مشاع نوعی از مالکیت اشتراکی است که در آن، مالکان به عنوان شرکای ملک مشاع هستند و هیچ یک، به طور انفرادی، سهم مجزایی از مال ندارند و شرکاء، مالک کل مال می‌باشند و دارای کلیه حقوق مالکانه نسبت به ملک می‌باشند امّا اعمال آنها منوط به رعایت حقوق سایر شرکاء است  (Mann & Robert, 2002,p.1082) .

 

 

ب) ویژگی‌های مالکیت مشاع

 

    برای تحقق مالکیت مشاع، چهار شرط و اجتماع بین این شروط نیز لازم است. در صورت فقدان یکی از شروط، مالکیت مشاع به وجود نمی‌آید. مالکیت مشاع باید متضمن

وحدت زمان[24] ، وحدت مالکیت[25] ، وحدت منفعت [26]و وحدت تصرف[27] باشد.

وحدت زمان، بدین معنا است که مالکان مشاع، به طور همزمان دارای حق مالکیت نسبت به ملک باشند.

وحدت مالکیت بر این مبنا استوار است که مالکان مشاع عنوان مالکیت را به یک روش (سند یا وصیت نامه) به دست آورده باشند.

وحدت منفعت، زمانی ایجاد می‌شود که منفعت مالکان مشاع و حقی که مالکان نسبت به ملک دارند، باید هم‌اندازه و هم نوع باشد.

وحدت تصرف، بدین معنا است که هر مالک مشاعی نسبت به ملک مشاع، حق مالکیت و بهره برداری از آن را دارد (Beatty &samuelson, 2003,pp.809- 810)

 

 

2-5- مالکیت مشترک[28]

 

الف) تعریف مالکیت مشترک

 

     شکلی دیگر از مالکیت چند نفر در یک زمان، مالکیت مشترک است به موجب این نوع مالکیت، هر شریکی حق مالکیت و انتفاع نسبت به ملک را به دست می‌آورد، امّا سهم هر شریک، به طور منفرد و مجزا تعیین شده است.

 

 

ب) ویژگی های مالکیت مشترک

 

     زمانی که یکی از چهار شرطی که برای ایجاد مالکیت مشاع لازم است، موجود نباشد مالکیت مشترک محقق می‌شود. نکته‌ای که باید در نظر داشت، این است که وحدت تصرف حتماً باید موجود باشد. در قوانین موضوعه همه ایالت‌های آمریکا، مالکیت مشترک مفروض است و در مواردی که عناصر چهارگانه موجود نباشد و طرفین قصد خود را روشن نساخته باشند، حمل بر مالکیت مشترک می‌شود و باید آثار و قواعد مالکیت مشترک را بر آن بار نمود. سپس تنها چیزی که برای ایجاد مالکیت مشترک لازم است و در قبل ذکر شد، وحدت تصرف مالکان است و هرگونه علامتی مبنی بر مجزا بودن سهم مالکان، احتمال وقوع مالکیت مشترک را در ذهن تقویت می‌نماید  .(Mann & Robert, 2002,p.1082)

 

3-5- مقایسه مالکیت مشاع و مالکیت مشترک

 

در ذیل، به مقایسه مالکیت مشاع و مالکیت مشترک می پردازیم.

    همانطور که در تعریف مالکیت مشاع، متذکر شدیم در مالکیت مشاع هر یک از شرکاء دارای حق مالکیت در کل مال هستند و عبارتی دال بر تسهیم وجود ندارد؛ در حالی که در مالکیت مشترک، هرچند ملک از نظر فیزیکی تقسیم نمی‌شود، اما هر مالکی سهم مجزایی دارد. یکی از وجوه اختلاف آنها، این است که در مالکیت مشاع، حق بازماندگی[29] وجود دارد و این حق، ایجاب می‌کند که اگر یکی از مالکان مال مشاع فوت نماید، سهم او به شرکایی که در قید حیات هستند، منتقل می‌شود؛ اما در مالکیت مشترک، در صورت فوت یکی از مالکان، سهم مالک متوفی به ورثۀ او منتقل می‌شود .(Mann & Robert, 2002,p.1082) یکی دیگر از وجوه اختلاف آنها، این است که در مالکیت مشاع، مقدار سهم شرکاء باید یکسان باشد، در حالی که در مالکیت مشترک، مقدار سهم شرکاء بسته به توافق و تراضی طرفین است و می‌تواند با یکدیگر متفاوت باشد. همانطور که در قبل متذکر شدیم، در مالکیت مشاع، باید عناصر چهارگانه (زمان، مالکیت، منفعت و تصرف) در آن واحد موجود باشد در حالی که برای ایجاد مالکیت مشترک، فقط کافی است وحدت تصرف میان مالکان موجود باشد، تا مالکیت مشترک به وجود آید.

    با توجه به اینکه مالکیت زمانی، نوعی از مالکیت اشتراکی است، این سؤال به ذهن متبادر می‌شود که مالکیت زمانی، مالکیت مشترک  یا مالکیت مشاع است؟ در تعریف مالکیت مشترک، گفته شد که در عین اینکه یک ملک، بین چند نفر مشترک است، اما سهم هریک به طور مجزا می‌باشد. اگرچه با شنیدن مالکیت زمانی، واژه سهیم شدن به ذهن متبادر می‌شود، امّا این سهیم شدن حالت اشاعه ندارد؛ چون مالکیت با قید زمان به افراد واگذار شده است و در این حالت، هیچ یک از مالکان برای تصرف در سهم خود نیازی به اذن سایرین ندارند و در سهم اختصاصی می‌توانند تصرف نمایند. اما در مالکیت مشاع، هر یک در عین اینکه مالک تمام مال می‌باشند، ولی سهم هیچ یک به صورت جدا و مجزا نمی‌باشد.

    با توجه به مطالب مذکور، به نظر می‌رسد هر دو قسم مالکیت زمانی، مبتنی بر مالکیت مشترک می‌باشد. با این توضیح که در حقوق آمریکا، مالکیت مشترک مفروض است و حتی در موقع سکوت طرفین، حمل بر مالکیت مشترک می‌شود. نکته دیگری که نباید آن را از نظر دور داشت ودر قبل به آن اشاره کردیم، این است که در مالکیت مشاع، حق بازماندگی وجود دارد، یعنی سهم هر یک از شرکاء، بعد از مرگ او به سایر شرکاء منتقل می‌شود، در حالی که مالکیت زمانی، فاقد این ویژگی می‌باشد. بدین معنا که شخصی که حقی نسبت به ملکی به شیوه مالکیت زمانی را به دست آورد، بعد از فوتش آن حق به ورثۀ او منتقل می‌شود مگر اینکه چند نفر به موجب قراردادی ملکی را به شیوه مالکیت زمانی خریداری نمایند و شرط نمایند که بعد از فوت یکی از شرکاء، سهم او به شرکاء دیگر منتقل شود که در این صورت، می‌توان قائل به مالکیت مشاع شد، پس مالکیت زمانی در اصل بر مالکیت مشترک مبتنی است، مگر اینکه طرفین با قرارداد خصوصی آن را تابع احکام مالکیت مشاع نمایند.

 

 

6- انواع مالکیت زمانی و شیوه‌های استفاده از آن

 

    پس از بررسی‌های به عمل آمده، به نظر می‌رسد بهترین تقسیم بندی که می توان از انواع مالکیت زمانی ارائه داد، تقسیمی است که مبنای آن را حق ایجاد شده برای خریدار بدانیم؛ پس براساس حق ایجاد شده مالکیت زمانی دارای دو نوع می‌باشد که در ذیل به بررسی آنها می‌پردازیم.

 

 

 1-6- مالکیت زمانی سنددار[30]

 

    در آمریکا، اغلب موارد انتقال اموال به وسیله سند صورت می‌گیرد. با توجه به اینکه برای این نوع مالکیت زمانی سند صادر می‌شود آن را سنددار نامیده‌اند. در مالکیت زمانی سنددار، مالک یک سند مالکیت بلامعارض با بیمه مالکیت، شبیه آنچه در هنگام خرید خانه یا آپارتمان مشاع دریافت می‌کند، به دست می‌آورد. به موجب این نوع مالکیت زمانی، خریدار مالک حقیقی ملک می‌شود و دارای کلیه حقوق مالکانه از جمله انتقال و واگذاری به غیر، اجاره، رهن می‌باشد و بعد از مرگ به ورثۀ او منتقل می‌شود (Bowen,2006,p.460). در مدتی که مالکیت خانه از آن شخص می‌باشد، هزینه هایی که به وجود می‌آید، مانند: هزینه نگهداری و مالیات و... به عهده شخص می‌باشد و باید هزینه‌ها را متحمل شود.

    در اغلب موارد، مالکیت زمانی سنددار، دائمی می‌باشد و تا ابد ادامه دارد، امّا در برخی موارد ممکن است به دلیل برخی مسائل قانونی ملک، 99 ساله این قرارداد تنظیم شود (KuaFmann&Lachley&Scheier,2009,p.90) . امّا گروهی معتقدند که اگرچه سند مالکیت بلامعارض و همیشگی است، امّا برای همیشه ادامه پیدا نمی‌کند و در روزی که در اسناد مرکز تفریحی مشاع مشخص شده، خاتمه می‌یابد و مالکان به شریکان ملک مشاع تبدیل می‌شوند. بعد از انقضاء مدت، ممکن است به فروش مال و تقسیم درآمدها رأی بدهند، یا به تثبیت مالکیت زمانی برای طول دوره زمانی مشخص که با رأی دیگران دنبال می‌شود، موافقت نمایند.(George leposky, Time share Basic From Time share Today, P:4. ,(availab at: http://www.tstoday.com/ members/timesharebasics.pdf). در آمریکا هشتاد و پنج درصد مالکیت زمانی بدین شیوه و به صورت سنددار صورت می‌گیرد.

 

 

2-6- مالکیت زمانی بدون سند[31]

 

    همانطور که از نام آن پیدا است، برای این نوع مالکیت زمانی سند صادر نمی‌شود و در این تقسیم بندی هر مالکیت زمانی که متضمن حق مالکیت نباشد، قرار می‌گیرد. این نوع خود به دو دسته تقسیم می‌شود.

 

 

1-2-6- مالکیت زمانی استیجاری[32]

 

   
این نوع مالکیت زمانی، بسیار به مالکیت زمانی سنددار شباهت دارد. با این تفاوت که برخلاف مالکیت زمانی سنددار، اجاره داری دائمی نیست و برای مدت معین به وجود می‌آید. حقی که برای خریدار ملک به وجود می‌آید، شبیه حقی است که مستأجر بر عین مستأجره دارد و مانند عقد اجاره، دارای مدت می‌باشد که این مدت ممکن است، به صورت سالانه تعیین شود برای مثال برای یک سال بر اساس منفعت خاص آن حق به وجود آید و بعد از اینکه خریدار از منفعت مورد توافق ملک استفاده نمود، اجاره داری خاتمه می‌یابد .(Scheier, 2005,p.20Leposky, George, P.4)

    به عبارت دیگر، همه حقوق مالکانه نسبت به یک مال غیرمنقول را برای تعداد سالهای مشخص تخصیص می‌دهد و در آن، اشخاص سالها حق استفاده از ملک را دارند، البته حقوق مالکانه در اینجا منظور حق مالکیت مطلق نسبت به ملک نیست، بلکه مالکیت منفعت است. همانطور که در عقد اجاره، منافع منتقل می‌شود نه مالکیت ملک. این نوع اجاره در مکان هایی، مانند هاوایی و انگلستان که اجاره مال غیرمنقول رایج است، صورت می‌گیرد (Savage, 2008,p.47) .

 

 

 

2-2-6- حق انتفاع[33]

 

     یکی دیگر از اشکال مالکیت زمانی بدون سند، حق انتفاع است. این حق، زمانی محقق می‌شود که مالک حق انتفاع از ملکی را برای دوره زمانی معین به دست می‌آورد. نکته‌ای که در اینجا باید به آن توجه نمود، این است که در این نوع مالکیت زمانی، هیچ حق مالکیتی ایجاد نمی‌شود و حتی فرد، مالک منافع نمی‌شود بلکه فقط حق انتفاع را به دست می‌آورد. (Upchurch & Gruber, 2002,p.212) برخلاف اجاره داری که مانند عقد اجاره، مالک منافع می‌شود. لذا عقد اجاره در اینجا موضوعیت پیدا نمی‌کند، اشخاص می‌توانند به موجب یک توافق، حق انتفاع از ملکی را برای مثلاً 20 سال به دست بیاورند و طولانی‌ترین مدتی که می‌توانند حق انتفاع از ملکی را از آن خود نمایند 50 سال می‌باشد، ولی اگر خریدار به ادامه و استفاده از ملک تمایل داشته باشد می‌تواند حق انتفاع از ملکی را برای سالهای معینی رزور  نماید (Fmann&Lachley&Schreier, 2009,p.91).

 

    در خارج از آمریکا، اکثر قراردادهای مالکیت زمانی بدینگونه تنظیم می‌شود و ملکیت منتقل نمی‌شود، در حالی که85% قراردادهای مالکیت زمانی در آمریکا به صورت سنددار تنظیم می‌شود و فرد حق مالکیت مطلق نسبت به ملک را به دست می‌آورد. حق انتفاع، خود می‌تواند به سه شکل مالکیت زمانی اعتباری، مالکیت زمانی اجاره ای و عضویت در باشگاه منعقد شود که در ذیل به توضیح هر کدام می‌پردازیم:

 

 

1-2-2-6- مالکیت زمانی اعتباری[34]

 

    این نوع قدیمی ترین شکل استفاده از مالکیت زمانی در آمریکا است که به موجب آن تا زمانی که ملک عمر مفید دارد، مالکیت سال به سال تمدید می‌شود و شخص حق تصرف در ملک را برای دورۀ زمانی معین شده (مثلاً یک هفته) به دست می‌آورد. اغلب، افرادی که تمایل به استفاده از این نوع مالکیت تمایل دارند، باید دوره زمانی که قصد استفاده از آن ملک را دارند مشخص نمایند و بدین منظور باید آن هفته را برای خود رزرو نمایند. بنابراین، فعالان مالکیت زمانی باید جدولی از رزروهای اشخاص تهیه نمایند تا از تداخل و همزمانی رزرو اشخاص جلوگیری به عمل آید (Berger, 1990, p.136).

 

 

 

2-2-2-6- مالکیت زمانی اجاره ای[35]

 

    نوعی از مالکیت زمانی است که به موجب آن، شخص حق تصرف از ملک را از طریق عقد اجاره بدست می‌آورد. اجاره نامه‌ای که خریدار در این نوع مالکیت دریافت می‌کند، در مقایسه با مالکیت زمانی اعتباری قدرت اقدامات و اختیارات بیشتری را به او می‌دهد. به موجب این، مالکیت ملک به طور کلی و تماماً در اختیار مالک اصلی باقی می‌ماند و خریدار، ملکی را مثلاً برای یک هفته در سال، در چند سال متوالی اجاره می‌کند و از مزایای عقد اجاره از قبیل حق اجاره دادن عین مستأجره به دیگری و واگذاری آن از طریق عقد اجاره را،  کسب می‌کند؛ چون خانه در اجاره اوست .(Berger, 1990, p.136)

 

 

3-2-2-6 عضویت در باشگاه[36]

 

    نوع دیگر حق استفاده و انتفاع از مکانهای تفریحی عضویت در باشگاه است. عموماً فعالان مالکیت زمانی اقدام به تأسیس یک شرکت یا باشگاهی اقدام می‌نمایند که مالکیت قانونی نسبت به مجموعه را به دست می‌آورند. افرادی که تمایل به عضویت دارند با خریدن منافع ملک، سهامدار شرکت می‌شوند و به موجب آن استحقاق پیدا می‌کنند که در دورۀ زمانی معین از ملک خاصی استفاده نمایند. مدت عضویت در این مجموعه، قابل تغییر است و به 5 تا 10 سال محدود می‌شود. زمانی که مدت عضویت پایان یافت، فعالان مالکیت زمانی می‌توانند دوباره منافع را به دیگری بفروشند، یا اینکه قرارداد را با همان خریدار قبلی تمدید نمایند. برخلاف اشکال قبلی حق انتفاع که توضیح داده شد، در این نوع حق انتفاع نباید وجود منفعت و سودی مفروض باشد .(Fmann&Lachley&Schreier, 2009, p.91) این نوع مالکیت، در کشورهایی به وجود می‌آید که مالکیت خارجیان را نسبت به مال غیرمنقول ممنوع کرده‌اند .(George leposky, P.4)

 

 

7- شیوه‌های استفاده از مالکیت زمانی

 

    در زندگی روزمره وقتی ما یک محصولی را خریداری می کنیم باید بدانیم که به چه شیوه‌ای از آن استفاده نماییم، مالکیت زمانی نیز از این امر مستثنی نیست. وقتی شخصی یک نوع مالکیت زمانی را برای گذران اوقات فراغت انتخاب می‌نماید، باید به این نکته بیاندیشد که به چه شیوه‌ای از آن استفاده نماید که با توجه به درآمدش و مدتی که برای گذراندن تعطیلات دارد، بهترین شیوه باشد. صنعت مالکیت زمانی، ترتیبات مختلفی را برای استفاده از ملک فراهم کرده است، تا بدین وسیله اشخاص بتوانند با هر توان مالی در هر مقطع زمانی و به هر روشی که تمایل داشته باشند، از ملک استفاده بهینه نمایند. البته از این نکته نباید غافل ماند که علاوه بر استقبال مردم از این صنعت، به دلیل اینکه، وسیله‌ای برای تجارت و کسب سود توسعه دهندگان مالکیت زمانی شده است آنها به بسط و توسعه آن تمایل پیدا کرده‌اند. براساس تحقیقات به عمل آمده و مطالعات انجام شده، چند شیوه برای استفاده از مالکیت زمانی وجود دارد که در ذیل به توضیح آنها می‌پردازیم.

 

الف) هفته ثابت[37]

                                                               

     این شیوه استفاده از همان بدو ورود مالکیت زمانی در اروپا در سال 1960 رواج یافت و هفته ثابت، شیوه سنتی استفاده از مالکیت زمانی می‌باشد، به گونه‌ای که در آمریکا تا قبل از سال1995 هشتاد و پنج درصد فروش مالکیت زمانی به این شیوه بود (Scavo, 1991,p.219). بر این اساس، هر واحد به 52 هفته تقسیم می‌شد و به خریداران فروخته می‌شد و اشخاصی که یک هفته خاص از آن واحد را خریداری می‌کردند، مالک آن واحد در آن هفته بودند. به عبارت دیگر، اگر یک مالک واحدی را تصرف می‌کرد، در طول همان هفته از هر سال مالک بود. به طور مثال، واحد 103 در هفته 27 سال (George leposky, P:4) امتیاز منحصر به فرد این شیوه این است که مالک می‌تواند بدون رزرو ملک در هر سال از آن واحد استفاده نماید. هزینه هایی که مالک باید پرداخت نماید، براساس‌اندازه ملک و هفته‌ای که خریداری نموده است، تعیین می‌شود .(Fmann&Lachley&Schreier, 2009, p.90)

 

 

ب) هفته شناور[38]

 

    در طول سالهای 1980-1970 که صنعت مالکیت زمانی در آمریکا رشد فزاینده‌ای داشت، اشخاص متمایل شدند که بیش از یک هفته، یک ویلا یا منطقه تفریحی را مالک شوند و بتواند درهر سال، آن واحد یا هفته را تغییر دهند. توسعه دهندگان مالکیت زمانی، به فکر راهی برای حل مشکل برآمدند که نتیجه‌ی آن هفته شناور بود؛ به موجب این شیوه، مالکان مجاز بودند که هفته خود را سال به سال تغییر دهند. برخلاف شیوه هفته ثابت،  هفته‌ای که فرد قصد استفاده از آن را دارد معین است، مثلاً از بین 52 هفته، هفته اول به شخص x تعلق دارد و او برای مدت طولانی مالک ملک در آن هفته می‌شود و اگر به صورت سنددار باشد، می‌تواند به هر کسی که اراده نماید، منتقل نماید، در هفته شناور اگر شخص بخواهد در همان هفته از سال از ملک استفاده نماید، باید همان هفته در همان ملک را رزرو نماید. از سال 1995 تقریباً 50 درصد مراکز تفریحی این شیوه استفاده از مالکیت زمانی که از انعطاف پذیری زیادی برخوردار هست، را ارائه کرده‌اند و با معرفی این شیوه، استفاده از هفته ثابت به 28 درصد کاهش یافت. براساس تحقیقات صورت گرفته در این زمینه، حدود 70% مراکز تفریحی آمریکا، به این شیوه مورد استفاده قرار می‌گیرد (Fmann&Lachley&Schreier, 2009, p.91-92).  در برخی مراکز تفریحی در شیوه هفته شناور، ملک ثابت می‌ماند و زمان تغییر می‌کند و در برخی دیگر هم ملک و هم زمان تغییر می‌کند.

 

 

ج) هفته تقسیم شده[39]

 

    این شیوه، این امکان را برای مالکان فراهم می‌کند که از هفته‌های مالکیت زمانی به صورت تقسیم شده استفاده نمایند. بدین معنا که به جای اینکه از هفت روز یک هفته به طور متوالی استفاده نمایند هفت روز را به سه روز و چهار روز تقسیم می‌کنند و در دو زمان متفاوت از یکسال از ملک استفاده می‌کنند. به عبارت دیگر، خریدار ترجیح می‌دهد در دو زمان (دو نیم هفته) از ملک استفاده نماید. براساس گزارش Travel industry of America‌، 80 درصد مسافرت هایی که در آمریکا صورت می‌گیرد و مدت آن به دو یا سه شب محدود می‌شود، مسافران از این روش استفاده می‌کنند. در این شیوه، سیستم رزرو واحد از قبل، اهمیت زیادی دارد و منطق اولویت، در رزرو حاکم است و عموماً در ایام تعطیل و مناسبت‌های خاص، خریداران مجاز به رزرو ملک به این شیوه نمی‌باشند .(Fmann&Lachley&Schreier, 2009, p.92)

 

 

د) مالکیت هر دو سال یکبار[40]

 

    اگر خریداری بخواهد که هفته کاملی را به دست بیاورد، ولی تمایل نداشته باشد که در هر سال از آن هفته استفاده نماید، توسعه دهندگان مالکیت زمانی این شیوه را برای متقاضیان پیشنهاد می‌کند. در این نوع مالکیت زمانی، مالک مجاز است هر دو سال یکبار از ملک استفاده نماید و عموماً هزینه آن، کمتر از مالکیت سالانه است، ولی به 50 درصد نمی‌رسد .(Georg Leposky , P. 3)

 

 

 

ه) واحدهای تجزیه شده[41]

 

    این شیوه، براین اساس استوار است که در مواردی که ملک محل اقامت، دارای سه اتاق خواب مجزا باشد، مالک یک اتاق را برای استفاده خود نگه می‌دارد و بقیه را در برنامه‌های معاوضه قرار می‌دهد یا به غیر اجاره می‌دهد.

                (4Nov 2003, «sellmytimeshare» ,www.sellmytimesharenow.com/timeshare/glossary/lockout/,2/6/2010)

 

 

و) مالکیت جزئی[42]

 

    اگر خریدار مالکیت زمانی، بخواهد ملکی را برای مدت بیش از یک هفته در یک مجموعه تفریحی به دست آورد، توسعه دهندگان مالکیت زمانی به نیاز او پاسخ گفته‌اند؛ بدین گونه که از شیوه مالکیت جزئی استفاده نماید. به عبارت دیگر، کسانی که تمایل دارند سهم بزرگتری از مالکیت مجموعه امانتی را صاحب شوند پیشنهاد می‌شود که از این شیوه استفاده نمایند. این شیوه بر این مبنا استوار است که شخص می‌تواند یک مجموعه اقامتی را از یک ماه تا 4 ماه در سال مالک شود و عموماً شخص یک سیزدهم، یک هشتم، یک چهارم از سال را مالک می‌شود. این شیوه در مقایسه با شیوه‌های سنتی خدمات و امکانات رفاهی بیشتری را در اختیار خریداران خود قرار می‌دهد و به تبع آن، هزینه هایی که باید مالک متحمل شود نیز بیشتر از شیوه‌های سنتی می‌باشد (Fmann&Lachley&Schreier, 2009, pp.189-190) .

 

 

C( سیستم مبتنی بر اماکن[43]

 

     یکی دیگر از شیوه‌های استفاده از مالکیت زمانی، مالکیت زمانی اماکن است که به تدریج در حال گسترش است به خصوص در پروژه هایی که در آنها خریداران حق رزرو سکونت در بیش از یک مجموعه تفریحی را دارا هستند. این سیستم بر این مبنا استوار است که به جای اینکه خریداران از حق رزرو برای یک هفته در سال یا یک هفته در دو سال در یک منطقه تفریحی برخوردار باشند برای هر خریدار تعداد اماکن مشخص در زمان خرید اختصاص می‌یابد

 (14 Des 2008,«Timeahre points systems how do they work?» , www.thetimeshareauthority.com, 27/12/2010).  این سیستم برای استفاده هرچه راحت تر از منفعت مالکیت زمانی طراحی شده است که به موجب آن، ارزش حق استفاده یک مالک،  براساس تعداد اماکنی که او می‌تواند از آنها استفاده کند، مشخص می‌شود. حق رزروی که افراد دارند به طور کلی شامل اماکنی می‌شود که خریدار در زمان خرید، حق استفاده از آن را دریافت کرده باشد. اعضای این شرکتها، می‌توانند حق مالکیت زمانی خود را با سایر مکانهایی که طرف قرارداد با این شرکت‌ها هستند مبادله کنند و آنها املاک گوناگونی را در اختیار مالکان قرار می‌دهند

 (10Jun 2007«Timeshare information–Typs of vacation ownership», www.vacationownership.com,  12/5/2010).

 

 

8- نتیجه گیری

 

     با توجه به رشد چشمگیر و فزایندۀ مالکیت زمانی در دنیای امروز و تمایل اشخاص به انعقاد اینگونه قراردادها، این نهاد حقوقی از یکسو به وسیله‌ای برای کسب آسایش، رفاه و استفاده بهتر از اوقات فراغت تبدیل شده و از سوی دیگر شرکتهای مبادلاتی موجود به آن به عنوان ابزاری برای کسب در آمد می نگرند. یکی از کشورهایی که در این راستا به قانونمند کردن مالکیت زمانی اقدام کرده آمریکا است. در این مقاله پس از بررسی انواع حقوق عینی در حقوق آمریکا، به این نتیجه دست یافتیم که مالکیت زمانی در حقوق آمریکا به دو صورت مالک شدن عین، به طور مطلق و بدون قید و شرط و مالک شدن منفعت ملک، یا به دست آوردن حق انتفاع برای دورۀ زمانی معین منعقد می‌شود که می‌توان نوع اول را  حق مالکیت مطلق ملک و نوع دوم را عقد اجاره از نوع رقبی دانست. با توجه به اینکه مالکیت زمانی یکی از انواع مالکیت اشتراکی است، هر دو قسم مالکیت زمانی در قالب مالکیت مشترک به افراد واگذار می‌شود، با این توضیح که در حقوق آمریکا، اصل بر مالکیت مشترک است و حتی در موقع سکوت طرفین، حمل بر مالکیت مشترک می‌شود، مگر اینکه طرفین با قرارداد خصوصی آن را تابع احکام مالکیت مشاع نمایند.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

منابع و مآخذ

 

الف. فارسی

 

اشرفی، احمد، (1386)، مالکیت زمانی، چاپ اول، تهران، گنج دانش.

امامی، سید حسن، (1383)، حقوق مدنی، ج1، چاپ بیست و چهارم، تهران، اسلامیه.

امامی، مسعود، (1388)، بیع زمانی، چاپ اول، تهران، جنگل.

پیلوار، رحیم، (1391)، فلسفه حق مالکیت، چاپ اول، تهران، شرکت سهامی انتشار.

جعفری لنگرودی، محمد جعفر، (1373)، حقوق اموال، چاپ سوم، تهران، گنج دانش.

صفایی، سید حسین، (1388)، حقوق مدنی اشخاص و اموال، ج1، چاپ نهم، تهران، میزان.

                        ، (1350)، دوره مقدماتی حقوق مدنی اشخاص و خانواده، ج،1، چاپ دوم، تهران، موسسه عالی حسابداری

کاتوزیان‌، ناصر، (1388)، اموال و مالکیت، چاپ بیست و نهم، تهران، میزان.

، (1374)، حقوق مدنی، مقدمه: اموال و کلیات قراردادها، چاپ ششم، تهران، دانشکده علوم اداری و مدیریت بازرگانی.

طباطبایی، محمد حسین، (1391)، اصول فلسفه رئالیسم، چاپ سوم، قم، بوستان کتاب.

محقق داماد، سید مصطفی، (1381)، قواعد فقه (بخش مدنی2) ، چاپ پنجم، تهران، سمت.

هنری، امیری، (1389)، حقوق مدنی مالکیت رمانی در قوانین موضوعه ایران، چاپ اول، تهران، جنگل.

 

 

ب. عربی

 

ابن منظور، محمد ابن مکرم، (1408)، لسان العرب، ج 13، الطبعة الاولی، بیروت، داراحیاء التراث العربی

احمد بن فارس بن زکریا، ابی الحسین، معجم مقاییس اللغة، ج 5، دارالکتب العلمیه، بی تا

انصاری، مرتضی، (1366)، مکاسب (بیع) ، قم، مطبوعات دینی.

آملی، محمد تقی، (1413)، المکاسب و البیع (تقریرات درس میرزا محمد حسین غروی نائینی) ، ج1، قم، مؤسسة النشر الاسلامی.

توحیدی، محمد علی، (1371)، مصباح الفقاهة فی المعاملات (تقریرات درس آیة الله العظمی خویی) ، ج2و3، الطبعة الثالثه - قم، وجدانی.

جزائری المروج، السید محمد جعفر، (1416)، هدی الطالب الی شرح المکاسب، ج1، الطبعة الاولی: قم، مؤسسة دارالکتاب جزایری، به نقل از: اصفهانی، محمد حسین، حاشیة المکاسب، ج 1.

حر العاملی، محمد بن الحسن، وسائل الشیعة، ج13، بیروت، دار احیاء التراث العربی، بی تا.

خراسانی، محمد کاظم، کفایة الاصول، ج2، بی جا، بی تا.

زحیلی، وهبة، (1984)، الفقه الاسلامی و ادلته، ج4، الطبعة الثانیة، دمشق، دارالفکر، و به نقل از: فتح القدیر، ج 5، و الفروق، ج 3.

سنهوری، عبدالرزاق احمد، الوسیط فی شرح القانون المدنی، ج8، بیروت دار احیاء التراث العربی، بی تا.

نراقی، احمد، (1375)، عوائد الایام، تحقیق: مرکز الابحاث و الدراسات الاسلامیه، الطبعة الاولی، قم، مرکز النشر التابع لمکتب الاعلام الاسلامی.

طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم، (1958)، حاشیه المکاسب، قم، اسماعیلیان.

موسوی خمینی، روح الله، (1415)، کتاب البیع، چاپ هفتم، قم، نشراسلامی.